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本期要點：

一、政策動態(tài)

（一）央行和銀保監(jiān)會據(jù)報推出16條舉措平穩(wěn)支持房地產(chǎn)市場

（二）全國不動產(chǎn)將統(tǒng)一登記查詢

（三）蘭州官宣剛兌城投債

二、行業(yè)訊息

（一）橡樹處置恒大資產(chǎn)

（二）三大AMC折戟中南建設(shè)

（三）龍光集團被境外債權(quán)人提出清盤呈請

來源：浙商資產(chǎn)研究院

一、政策動態(tài)

（一）央行和銀保監(jiān)會據(jù)報推出16條舉措平穩(wěn)支持房地產(chǎn)市場

據(jù)媒體報道，監(jiān)管部門本周五下發(fā)《關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》，涉及保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序、積極做好“保交樓”金融服務(wù)、積極配合做好受困房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險處置、依法保障住房金融消費者合法權(quán)益、階段性調(diào)整部分金融管理政策、加大住房租賃金融支持力度6個方面，共16條具體措施。

重點內(nèi)容包括堅持“兩個毫不動搖”，對國有、民營等各類房地產(chǎn)企業(yè)一視同仁，支持開發(fā)貸款、信托貸款等存量融資合理展期，鼓勵金融機構(gòu)依法自主協(xié)商延期還本付息和切實保護延期貸款的個人征信權(quán)益以及鼓勵金融機構(gòu)按照市場化、法治化原則，為各類主體收購、改建房地產(chǎn)項目用于住房租賃提供資金支持等。

評論：目前國內(nèi)監(jiān)管政策正在對房地產(chǎn)企業(yè)進行更加積極的松綁，金融機構(gòu)開始對房地產(chǎn)的表內(nèi)和表外融資提供便利，對于存量融資展期表現(xiàn)出更高的寬容度，鼓勵房地產(chǎn)鏈條上各級參與者的融資活動。但是國內(nèi)基本面改善還需要其他方面的放松，預(yù)計房地產(chǎn)行業(yè)企穩(wěn)，但是繼續(xù)增長潛力較弱。

（二）全國不動產(chǎn)將統(tǒng)一登記查詢

近日，中華人民共和國自然資源部發(fā)布關(guān)于《不動產(chǎn)登記法》（征求意見稿）公開征求意見的公告，該征求意見稿若正式通過并實施，對于不良資產(chǎn)行業(yè)存在重大利好，新法將在辦事便捷以及效率問題存在著極大的改進。或許在不久的某一天，不良資產(chǎn)從業(yè)者就可以足不出戶對不良債權(quán)涉及抵押、查封以及其他資產(chǎn)進行全面盤查，第一時間對擬收購債權(quán)進行精確的估值定價。

評論：新法實施后，全國不動產(chǎn)信息與個人信息建立全量映射，不良資產(chǎn)從業(yè)者不需要辛苦查詢資產(chǎn)線索，全國統(tǒng)一平臺就能夠提供準確信息。不過從另一個角度來看，該信息平臺消除了信息不對稱，讓不良資產(chǎn)市場更加透明，原先依靠信息差賺取勾兌收益的機構(gòu)會退出行業(yè)，倒逼從業(yè)者深化資產(chǎn)運營能力。

（三）蘭州官宣剛兌城投債

11月7日，甘肅人大網(wǎng)發(fā)布了《甘肅省人民政府關(guān)于全省金融工作情況的報告》，報告中提到要“牢牢守住了不發(fā)生區(qū)域性系統(tǒng)性金融風(fēng)險的底線”。其中報告第3條中提到“加強債券市場風(fēng)險監(jiān)測預(yù)警，對重點發(fā)債企業(yè)逐筆督促落實償債資金來源，對存在兌付風(fēng)險的到期債券，第一時間進行預(yù)警并介入處置，確保所有債券均按期足額兌付。特別是持續(xù)深入開展蘭州建投風(fēng)險處置化解工作，確保蘭州建投公開市場債券剛性兌付?！?/p>

評論：從蘭州人大公告信息可以看出，地方風(fēng)險已經(jīng)從縣域、地市，蔓延到省會和省級。地方政府債務(wù)受累于紓困地方企業(yè)，財政赤字不斷擴大導(dǎo)致政府信用透支，目前的意志是剛兌城投債不存在預(yù)算約束。

二、行業(yè)資訊

（一）橡樹處置恒大資產(chǎn)

11月6日晚間，中國恒大公告稱，公司已接到資產(chǎn)接管人通知，所涉及的質(zhì)押標的資產(chǎn)，即直接持有該項目的相關(guān)附屬公司股權(quán)及公司間負債，已被資產(chǎn)接管人以約6.369億美元出售。此次出售所得款項將用于償還恒大在該項目的財務(wù)義務(wù)。中國恒大預(yù)計，該項目將錄得約7.7億美元的虧損。上述中國恒大提到的被資產(chǎn)接管人出售的資產(chǎn)是位于中國香港元朗的一塊擬用于住宅的未開發(fā)土地。據(jù)了解，恒大香港元朗項目的資產(chǎn)接管人，是美國不良資產(chǎn)管理企業(yè)橡樹資本。

此外，深圳公共資源交易中心11月11日上線了一則新的土地轉(zhuǎn)讓信息，受轉(zhuǎn)讓人委托以掛牌方式公開轉(zhuǎn)讓位于南山深灣片區(qū)的T208-0054宗地使用權(quán)、地上建筑物、附著物，該地塊為商業(yè)服務(wù)業(yè)用地，轉(zhuǎn)讓起始價約為75.4億元，競買保證金約為8億元。

評論：橡樹是外資投資機構(gòu)中專注不良資產(chǎn)的專業(yè)機構(gòu)，在公告中橡樹作為資產(chǎn)接管人處置項目，回現(xiàn)后用于償付恒大的債務(wù)。顯然橡樹公司作為處置服務(wù)商配合恒大進行縮表。但是從公告可以看出項目退出同時錄入巨幅虧損，這可能是當(dāng)前現(xiàn)實的市場反饋，因此大型房地產(chǎn)企業(yè)的紓困仍應(yīng)當(dāng)以債務(wù)置換為主，資產(chǎn)變現(xiàn)可能會導(dǎo)致虧損暴露。

（二）三大AMC折戟中南建設(shè)

11月7日晚間，千億房企中南建設(shè)發(fā)布公告稱，由于市場調(diào)整、行業(yè)非良性循環(huán)等原因，暫不支付公司全資子公司HZID去年發(fā)行的美元票據(jù)利息。在此之前，中國華融、中國信達以及江蘇資產(chǎn)均向中南建設(shè)伸出援手，其也成為被AMC紓困最多的房企，卻依然宣告了違約。

評論：中南建設(shè)目前的債務(wù)困難體現(xiàn)在美元票據(jù)支付，雖然三家AMC都折戟，但是外部宏觀環(huán)境難以對抗。通常公開信用產(chǎn)品的違約比較難控制，因為交易對手分散并且難以溝通聯(lián)系，而外幣公開信用產(chǎn)品則更加難以影響債權(quán)人，這也是中南建設(shè)的困局所在。疊加人民幣貶值形成的匯兌損失，局勢更加困難。

（三）龍光集團被境外債權(quán)人提出清盤呈請

11月7日晚間，龍光集團發(fā)布公告稱，公司及公司兩家全資附屬公司收到呈請人CiticorpInternationalLimited(花旗國際)向開曼群島大法院及香港高等法院的清盤呈請。龍光集團表示，將與公募債境外債權(quán)人的債權(quán)人小組及其財務(wù)顧問繼續(xù)進行友好磋商，以期盡快就整體債務(wù)管理方案達成一致意見。“公司有信心盡快推進整體債務(wù)管理方案，同時保持正常生產(chǎn)經(jīng)營穩(wěn)定，確保最大程度保障各利益相關(guān)方的利益?！饼埞饧瘓F表示。

評論：近期境外債權(quán)人對國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)頗為苛刻，這背后有兩層原因，一方面人民幣貶值導(dǎo)致境外債實質(zhì)杠桿提升風(fēng)險增加，另一方面國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)基本面劣化迅速，境外債權(quán)人希望保全自身權(quán)益。